 |
 |
Alterações ao regime das obras em prédios arrendados já estão em vigor |
 |
|
|
As alterações introduzidas, no último mês de Outubro, ao Regime Jurídico das Obras em Prédios Arrendados, entraram em vigor no dia 22 de Novembro.
As primeiras alterações legislativas ao diploma datado de 2006 e publicado na sequência da aprovação do Novo Regime do Arrendamento Urbano visam compatibilizar algumas das suas disposições, nomeadamente as aplicáveis à denúncia ou suspensão do contrato de arrendamento para demolição ou realização de obras de remodelação ou restauro profundos, assim como as relativas à actualização de rendas, após a realização de obras de reabilitação, com o novo Regime da Reabilitação Urbana, o qual, por seu turno, entrará em vigor no próximo dia 22 de Dezembro.
Uma dessas alterações consiste no alargamento da aplicação do regime em causa, no que toca à denúncia ou suspensão do contrato de arrendamento para demolição ou realização de obras de remodelação ou restauro profundos, às obras em área de reabilitação urbana e à actualização da renda na sequência de obras de reabilitação.
Por outro lado, determina-se expressamente que a legislação urbanística, nos termos da qual cabe ao senhorio, para além do previsto no Código Civil, efectuar as obras de manutenção e conservação do prédio arrendado, é designadamente o regime jurídico da urbanização e da edificação e o regime jurídico da reabilitação urbana.
Tipo de intervenções e consequências no contrato
Mantendo-se o princípio de que são obras de remodelação ou restauro profundo as que obrigam à desocupação do locado, passa-se também a prever que as mesmas podem decorrer de intervenções urbanísticas realizadas em área de reabilitação urbana.
Acrescenta-se que a realização deste tipo de obras pelo senhorio pode levar à suspensão obrigatória do contrato pelo período de execução das mesmas, devendo o realojamento do arrendatário ser assegurado durante o decurso das obras.
Este tipo de obras podem, também, causar a denúncia do contrato de arrendamento, caso em que o senhorio terá de pagar todas as despesas e danos suportados pelo arrendatário, não podendo o valor da indemnização ser inferior ao de dois anos de renda. Em alternativa, terá de garantir o realojamento, pelo menos por 5 anos, no mesmo concelho e em condições similares.
A indemnização ou realojamento deixa, no entanto, de ter lugar, se na origem da denúncia do contrato estiver a demolição do prédio, ou porque o seu estado de degradação impossibilita a sua reabilitação ou porque o plano de pormenor de reabilitação urbana assim determina.
A denúncia do contrato para estes efeitos é feita, em regra, mediante acção judicial. Contudo, nas situações em que for considerada a única solução possível ou necessária à execução de plano municipal de ordenamento do território ou aprovação de área de reabilitação urbana, bem como nas operações de reabilitação urbana no âmbito do respectivo regime, a sentença judicial é substituída por certidão da câmara municipal ou da entidade gestora das operações de reabilitação urbana.
Regime especial transitório
Somente para os contratos de arrendamento habitacional anteriores ao Regime do Arrendamento Urbano (RAU) e para fim não habitacional celebrados anteriormente a 1995, é estabelecido um regime especial transitório, que prevê a realização de obras pelo arrendatário e o direito de aquisição do prédio pelo mesmo quando o senhorio não as assuma.
Ao contrário, a execução de obras por "iniciativa do senhorio" possibilita a denúncia para demolição, por força da degradação do prédio, da incompatibilidade técnica da sua reabilitação e do risco para os seus ocupantes ou em virtude de plano de pormenor de reabilitação urbana.
A demolição pode ainda ocorrer se for considerada a solução tecnicamente mais adequada e necessária à execução de PMOT ou aprovação de área de reabilitação urbana.
Para qualquer dos efeitos referidos, a denúncia dá direito a realojamento do arrendatário habitacional, no mesmo concelho e em condições análogas, não podendo o novo local encontrar-se em estado de conservação mau ou péssimo. Já o arrendatário não habitacional tem direito ao pagamento de todas as despesas e danos, não podendo o valor da indemnização ser inferior ao valor de 5 anos de renda, com o limite mínimo correspondente a 60 vezes o salário mínimo nacional.
Por último, a realização de obras de reabilitação pelo senhorio dá-lhe o direito à actualização da renda nos termos do NRAU. |
|
|
